极目新闻记者 吴汉
日前，《武汉市新建商品房预售资金监管办法》（以下简称《监管办法》）正式印发。极目新闻记者发现，该《监管办法》共有六章31条，对新建商品房预售资金监管、交存、使用、违规处理等提出了明确要求。
业内人士称，《监管办法》的出台，可有效加强新建商品房预售资金监督管理，保障购房人合法权益。
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《监管办法》明确，在商品房项目完成不动产首次登记前，监管银行不得擅自扣划监管额度内预售资金；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调监管额度内预售资金。
据介绍，该《监管办法》自今年7月20日起施行，有效期为5年，本办法施行前已取得预售许可的房地产开发项目的预售资金监管工作，按照原有关规定执行。
一次预售许可对应设立一个监管账户
《监管办法》明确，新建商品房预售资金监管，应当遵循政府监管、多方参与、专户专存、专款专用的原则。主管部门和监管机构协调人民银行在汉分支机构指导商业银行做好监管账户管理工作，协调国家金融监管部门在汉派出机构对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查；房地产开发企业应当按照一次预售许可对应设立一个监管账户的原则，开立新建商品房预售资金监管专用账户。
监管额度是监管账户中保障项目竣工交付所需的资金额度，主管部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额、项目交付使用条件以及房地产开发企业信用等因素确定监管额度并公示。
监管额度内预售资金应当专款专用，必须用于与本项目有关的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料款、设备款、施工进度款、监理费用、不可预见费用等支出。
不得使用非监管账户收取房价款
《监管办法》要求，房地产开发企业提交预售方案前，应当选择一个监管银行开立监管账户。监管账户应当在商品房预售许可证、商品房买卖合同中载明，并在商品房销售现场显著位置和主管部门门户网站上进行公示。
根据《监管办法》,房地产开发企业开立监管账户后，应当与主管部门委托的监管机构、监管银行签订《武汉市新建商品房预售资金监管协议》，明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容。协议文本由主管部门制定，协议主要内容应当在预售方案中明确，并通过附件方式在商品房买卖合同中体现。
房地产开发企业签订上述三方协议时，应当向监管机构提供工程总承包施工合同、项目交付标准、工程规划许可证、施工许可证、施工范围说明等资料。上述资料发生变更的，房地产开发企业应当及时向监管机构提供变更后的资料。
预售资金交存如何管理？《监管办法》指出，房地产开发企业应当按照商品房买卖合同网签备案工作要求，及时通过商品房网上签约和合同备案系统完成合同网签，打印交款通知书，协助购房人将房价款全部直接交存至监管账户，并及时为购房人办理商品房买卖合同备案手续，不得以任何形式使用非监管账户收取房价款。
《监管办法》同时明确，购房人应当按照商品房买卖合同、交款通知书等约定，将定金、首付款以及其他形式房价款全部直接交存至监管账户。购房人通过按揭贷款方式购买商品房的，按揭银行应当依据商品房买卖合同网签备案信息，确认首付款已足额交存至监管账户后，按照借款合同约定时间和金额将按揭贷款直接发放至监管账户。
监管额度内预售资金按建设进度拨付
在预售资金使用管理方面，《监管办法》明确，房地产开发企业申请使用监管额度内预售资金的，监管机构应当按照三方协议约定和本办法规定进行核实，由监管银行拨付；申请使用监管额度外预售资金的，由监管银行直接为房地产开发企业办理提取使用手续；监管额度内预售资金应当按照工程建设进度予以拨付，主管部门按照主体结构三分之一、主体结构三分之二、结构封顶、外立面完工、规划验收、竣工验收、不动产首次登记等七个环节设置资金拨付节点，监管额度内预售资金应当按照拨付节点申请使用。项目完成不动产首次登记前，监管账户内预售资金余额不得低于监管额度的百分之五。
《监管办法》指出，监管机构在受理房地产开发企业的用款申请后，应当在五个工作日内核实，对符合使用条件的，通过监管系统向监管银行传送同意资金使用通知；如存在实际用途、收款单位与合同约定不符等情况，应当不予下达资金使用通知，并向房地产开发企业反馈理由。
可申请提前支取支付农民工工资
《监管办法》明确，监管银行应当做好监管账户监控，发现房地产开发企业存在违规挪用监管额度内预售资金问题的，应当停止拨付，并立即告知监管机构，监管机构要及时作出处理。房地产开发企业可以用商业银行出具的保函等额替换监管额度内预售资金。
《监管办法》还提出：工程进度未达拨付节点，但房地产开发企业确需提前支取监管额度内预售资金支付农民工工资的，经项目所在区人民政府核实情况并书面申请，主管部门可以予以支持。
对于房地产开发企业未按照规定将新建商品房预售资金存入监管账户等违规行为，《监管办法》也明确，应由主管部门责令限期改正，并可按照三方协议约定暂停其监管额度内预售资金使用。逾期不改的，主管部门按照有关规定予以处理，记入房地产开发企业信用档案，向社会公示。
对违反本规定的监管银行，主管部门可以按照三方协议约定视情况暂停、取消其新增监管账户开户权限，并将其违规违约行为以及处理情况通报金融监管部门和合作银行。合作银行应当根据主管部门处理结果及时在本行监管银行名录库中，对具体承接预售资金监管业务的分支机构予以注记或者删除。
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